Джаба Ебаноїдзе: приватні реєстратори не зможуть конкурувати з нотаріусами

У Міністерстві юстиції презентували законопроект «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження». Про те, як має виглядати реформа реєстраційної системи в цілому, з чого потрібно почати в інтерв’ю МЦР розповів грузинський експерт, автор концепції реформи реєстраційної системи України Джаба Ебаноїдзе.

Нині в Україні активно обговорюють питання — хто має займатись реєстрацією нерухомого майна: приватні реєстратори, нотаріуси чи банки?

За світовою практикою, реєстрацією нерухомого майна мають займатись саморегулюючі сфери. Тобто або приватні реєстратори, або нотаріуси.

Політики швидко змінюються, особливо в колишньому Радянському Союзі та в Східній Європі і від нової влади залежить, якою буде система реєстрації. В Україні кілька разів змінювалась влада, а нотаріуси залишаються одні й ті ж самі. Нова влада впливає на реєстраторів, вони піддаються під вплив влади — з’являється корупція. Так не має бути.

Якщо ми зараз дозволимо нотаріусам реєструвати нерухомість, це буде дуже добре. По-перше, цим займатимуться стабільні нотаріуси, висококваліфіковані з досвідом, у тому числі і реєстрації. Покласти на них таку функцію дуже легко. Цей ресурс вже є. В Україні більше 7 тисяч нотаріусів, потрібно тільки прийняти закон і ця система запрацює на другий же день.

Також було б добре ввести інститут  приватного реєстратора, але беручи до уваги, що у вас так багато нотаріусів цього робити не варто. Тому що приватні реєстратори не зможуть конкурувати з нотаріусами. У концепції потрібно зробити вибір або приватні реєстратори або нотаріуси. Приватні реєстратори будуть заробляти тільки на реєстрації, а нотаріуси зароблятимуть проводячи інші операції. На другий місяць нотаріуси їх проковтнуть.

А у Грузії хто займається реєстрацією нерухомого майна?

У нас людина може обирати, хто реєструватиме її майно: нотаріус чи державні служби.
Деякі чиновники розглядають можливість передати банкам функцію реєстрації нерухомості.

Я вважаю, що це неправильний підхід. Якщо ми говоримо, що в Україні вводимо інститут приватного реєстратора, то це потрібно робити професійно з хорошим фундаментом. Відповідальність накладається тільки на банк. Так не можна. Реєстратор — це професія, яку потрібно регулювати. Таким чином ввести приватні реєстратори. Якщо даємо банкам таке право тоді нього можуть претендувати ріелтори, адвокати, аудитори, які б могли взятись за цю функцію. Взагалі не відомо, чому ми даємо таку послугу ексклюзивно тільки банкам.

У світовій практиці банки займаються реєстрацією нерухомості?

У деяких країнах банки реєструють завдаток на рухоме майно. Коли людина може використати, наприклад, машину, щоб отримати кредит. І ніхто не вимагає, щоб спершу я реєстрував машину на своє ім’я, а потім завдаток. Але коли це стосується нерухомості там зовсім інші правила. Спершу потрібно зробити первинну реєстрацію, і тільки потім зробити трансакції або використати як завдаток для іпотечного кредиту. Я навіть не уявляю, як банки робитимуть первинну реєстрацію.

Також у деяких країнах банкам дали функції реєстрації своїм клієнтам. Тобто коли я беру іпотеку банк реєструє житло у електронній базі. Але це стосується тільки іпотеки.

Ще один варіант що банк може наймати професійного приватного реєстратора, якому довіряє.

Чи потрібно створювати служби, які б контролювали реєстраторів? 

Обов’язково. Для вільних професій важливо застосовувати регулюючі служби. У світ є три служби регуляції. Перше — це повна дерегуляція, коли  державний орган не може його контролювати. Наприклад, ви шукаєте хорошого сантехніка. Ви починаєте запитувати у своїх знайомих, кого вони вам порекомендують, і потім ви наймете цього сантехніка. На нього не впливають жодні міністерства, асоціації. Ліцензії сантехнікам не видають, але від цього будинки не руйнуються, сантехніка працює. Держава завжди має поглянути, якщо немає серйозних підстав для регуляції, має бути запроваджена дерегуляція. Нехай ця сфера розвивається за допомогою саморегуляції. Вони самі вчитимуться, бо цього вимагає ринок, і жодні укази, регуляції їм не потрібні. Якщо вони добре працюють — їх наймають, якщо погано, то ні.

Другий — це коли регуляцією займається держава. Наприклад сфера охорони здоров’я. Тут потрібна сувора регуляція бо тут  напряму залежить життя людини. Тут потрібна відповідна кваліфікація, ліцензія, сертифікація, тоді тебе підпустять до робочого столу. Не може хтось прийти і сказати у мене скальпель в руках, значить я хірург.

Скільки часу потрібно, аби в Україні запрацювали приватні реєстратори?

Це займе багато часу, щонайменше рік.

Нещодавно у Міністерстві юстиції представили новий Закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяження». Як Ви оцінюєте його концепцію?

Таке враження, що у законопроекті переплутали різні концепції. З одного боку, там закладена концепція децентралізації, з іншого — хочуть ввести приватного реєстраторів у вигляді банків, але це все неповноцінно. Помітно, що Мінюст позбавляється функції реєстрації. Це їхня концепція: віддаю, всім, хто хоче.

У законопроекті одні пункти суперечать іншим.  Цей законопроект краще не приймати. Від нього буде ще гірше. Якщо банки почнуть займатись функцією реєстрації, то через рік вони можуть себе скомпрометувати.


0

58200